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第四百五十三章 市场规模（第1页）

“服务商？这个是什么意思？”

从MBS发行流程中的各个参与机构来看，联邦国民抵押贷款协会，无疑是发行方。就是自己将一批房贷打包卖给对方，接着对方拿这样一笔资产进行证券化处理后，包装发售。

有点类似于普通商品售卖流程里的二级分销商，自己就是工厂。工厂生产出产品后，以一个固定价格卖给分销商，分销商拿到货以后，处理处理，再通过渠道商进入市场。这个渠道商，就是券商投行，他们掌握着证券市场里的证券销售渠道，不走不行...

按理说，经过这两步循环后，自己的这笔房贷证券就已经进入二级市场了，那还有个服务商是干嘛的？！

“服务商比较简单，就是负责按时收账，并向投资人出具报告的机构。投行券商们可不会把精力浪费在这种事情上，而服务商的定位也比较适合你。基本上...九百万美金的话，能拿到1%左右的服务佣金吧，也就是九万美金。”

“每年吗？”

“想什么呢？一共！”

正在喝酒的朱利安好悬没被卡特这一句“痴心妄想”给呛死，不由得蹬了后者一眼：

“拢共才多大的资金池啊？做这么点事就想拿到九十万？你抢钱去吧！那样更快！”

“咳咳...这不是不了解行情嘛...那个，联邦国民抵押贷款协会，他们一般过手佣金是多少？”

1258万加9万，总计也只有1267万，距离自己预期的三成收益，好像还有些距离...

讪讪一笑后，不死心的卡特继续将注意打到发行方的头上。

“他们就不是这样算了，明面上的佣金是2%-3%左右，但实际上他们的收益来源比较多。比如说，以九百万美金的贷款资产池为基础，发行300万份转付证券，每份3元。但现在只卖出了200万份，这样就意味着，第一年的总收益里，有三分之一是截留在了抵押贷款协会里，在没有卖出去以前，他们能拿这笔钱干嘛？”

“能不能拿去继续投资？比如其他的股票啊、债券啊什么的？”

“应该可以吧...房贷收益权是属于他们的，卖出去的部分相当于转移给了投资者，但没卖出去的，就属于他们。他们应该有权支配这一笔钱...”

卡特略作思考后，点了点头。

“没错，既然这样的话，他们的最终收益那就不好说了。卖出房贷转付证券，能赚钱...直接拿钱去投资也能赚，对于一些基础资产优质的房贷转付证券，他们甚至可以干什么？先不要一次性放完，手里留一部分，等证券价值上涨后，再逐步抛出剩下的部分，并从中获利。”

“而且这里面还要流动性问题...可操作空间应该更大！还要清偿日以前卖出收益凭证...比如第二年有100万份没有卖出，于是他们收到了58万美金左右的房贷还款后，在第三年的年初卖掉了这一百万份转付证券，但由于清偿日未到，这笔钱还是在他们手里，可以用于其他方向的投资！”

顺着朱利安的话，卡特往下补充道。越是补充眼神越亮，这里面的操作空间，可太大了！

看出了卡特的贪欲，朱利安连忙出言提醒道：

“话是这样说没错，但要做发行方，渠道资源要求很高。你还要承担卖不出去，且投资失败的风险，然后如何把这些证券卖得更好，卖得更贵，这也需要发行方和券商们共同想办法。还要和媒体那边勾搭，方便吹风...”

“反正吧，情况就是这样的情况，具体得失，你自己考虑考虑。不过，我相信你！孩子，你能做出正确的选择！”

乖张地眨眨眼后，朱利安话锋一转：

“好了，剩下的时间让我们谈谈别的吧！你要知道，今天是这一年半以来，我唯一一次缺席闭市前的总结会议，你得给我一些让我感觉不虚此行，不枉我错过公司会议的信息！”

“信息？我预测的纽黑文即将进入大建设时期，这个算吗？”

卡特皱了皱眉头，他听出了朱利安似乎是在考验自己的价值。只是想想自己这段时间...

“还有我之前跟你提过的，吸引日本车企进驻佐治亚。目前丰田汽车还有日产汽车的工厂已经在建设了，周边的相关配套零部件企业，尤其是能和航空件通用的企业，应该会有一个不错的发展。因为这两家车企，这次过来都是投的总装厂。发动机、变速箱等核心部件，还是在他们日本国内生产，那么相应的，其余零配件也不会由佐治亚工厂生产。而这些部件，从日本航运过来组装，应当是不如在美国就近采购划算的！”

“非常好，我已经安排人在调研佐治亚的橡胶制品、塑化制品企业了，当然，还有一些其他的相关行业。你刚刚说纽黑文要大建设，方便具体说说吗？”

“当然，事情是这样...”

从自己入学时的经历，一直讲到最后看到纽黑文市政府的公告从而进一步推测纽黑文大建设将起...

朱利安一直是一个很好的旁听者，无论卡特话语里的内容是否有营养，他都表现出一副兴致盎然的样子。

“所以你是想在康涅狄格开办一家商业银行，然后利用纽黑文大建设带来的需求，再利用MBS这个金融工具，提高资金周转速度，在这里面大吃一波红利？”

“没错！根据耶鲁与纽黑文市政府的合作规划，市中心区，也就是耶鲁大学附近应该有不低于四万常驻居民，外加一万人左右的耶鲁学生，搭配上三千至四千人的教职工团体。整个纽黑文市区，活跃人口应该不低于五万六千人，或者六万人。”

“但现在很明显，差距甚远！耶鲁这些年扩招学生，算是在治标，但本却没有得到救治。老实说，现在过多的学生，让我们的教学质量下滑严重。很多教授的课，选都选不上，而且还有很多教授及其亲属压根就不选择居住在纽黑文。”

“根据我和同学们的观察统计，目前算上耶鲁师生，整个纽黑文市区的活跃人口应当只有五万左右，可能差一两千人，也可能多一两千人这样。但这里面，有大量的耶鲁学生，等扩招散去后，这一指标将会锐减至三万人左右。距离纽黑文政府的规划，还差一万！距离现在较为活跃的规模，还差三万！”

“这三万的人口增量，即便是五人为一户，就意味着六千套房产需求！按照纽黑文市区内的现行房价推测它可能的上涨区间，我认为如果发展顺利，两年到三年内，市区应该能涨到10万美金左右一套住房。那么仅仅是住宅市场，就是六个亿美金的市场，如果在加上商业建筑，以及对老城区进行现代化改造的政府财政订单...”

“建工、房地产、以及其伴生的地产金融。如果我能够依托DOG地产加上那家商业银行提供的高周转，情况良好的话，吃下五分之一的订单应该不算困难，这就是一个亿美金了！”

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